冯毅成解读全国两会《政府工作报告》“好房子”

2025年全国两会期间，《政府工作报告》（以下简称“《报告》”）首次提到“好房子”，并给出了四个明确的标准：安全、舒适、绿色、智慧。

作为“十四五”规划的收官之年，《报告》明确给出“好房子”标准究竟有哪些意义，楼市的底层逻辑是否正在发生变化？

本文将阐明我对《报告》中提出“好房子”的理解。

第一是新模式“开源”与“节流”并举，产品足够好，加价争抢又何妨？

房子是商品，既然是商品，那么前景就必须要看供求关系。

当前中国楼市的绝对库存太大，即目前存在的所有商品房（无论是否挂牌）太多。

而如果需求侧出生率、结婚人口、就业人口没有普遍上升，而房产的金融投资属性又大不如前，那么基本就意味着需求侧的绝对需求数量不会上升。

而现在每个月各地还不断有新建商品房流入市场，这样的供求关系势必会恶化。为了应对这一局面，宏观调控必须做两件事情。

一是从供给侧“节流”：

让各地的土地出让根据市场需求更加合理（参考各地新房市场去化周期），该减少供应的就减少供应，该收储的就收储（用于做保障房、安置房），该拆除的就拆除。这次《报告》中提到的专项债，其中一部分就是用于推进以上工作的。

无法用市场正常循环快速完成的工作，就用专项债的资金去完成，就像你发烧了，如果等不及身体自己调节降温，那么就需要吃退烧药、抗生素等来遏止风险。

二是从需求侧“开源”：

既然绝对需求量难以在短期内上升，那么相对需求量是可以制造、刺激、促进产生的。比如说拆迁、改善换房或因工作变动买房换房等。

一句话概括就是因为人口流动或家庭生活阶段变化而产生购房需求。这一类的需求是相对增量，是可以长期指望的。

需求才能带来市场转动，所以围绕这部分需求，最实际的发力点就是产品升级。

通过产品迭代，让需求流动起来，让好产品越来越受欢迎，落后的产品逐步被淘汰，而价格也会因为这种价值变化而变化。

通过这种价值变化，带来产品价格的波动，逐步让市场活跃起来，这才是当前和未来救市的核心逻辑之一。

所以这次全国两会首次在《报告》中提出“好房子”，并给出了具体标准，可以说是用全国最高级别的会议在宣告：

房地产的产品时代正式来临，今后产品将加速迭代。

《报告》没有提“房住不炒”，因为“住”和“炒”并不是对立面，今后提倡“好房子”，强调的依然是房子的使用价值。

就像好的手机、好的汽车、好的数码产品等，如果足够受到市场的追捧，那么短期内供不应求、加价求购都属于正常的商品市场现象。

第二是尽快转变“普跌普涨”思想。

在这样的背景下，新产品和老产品的价值分化、价格分化会加剧，“牛市普涨”或“熊市普跌”的思维需要改变。

今后即便是在调整阶段，新产品与老产品、新房与二手房的价格分化也会不断加剧。

最近半年，过去那些价格坚挺的学区房在二手市场的成交价也大幅下跌就恰好说明了上述问题。

第三是新产品将挤压老产品，刚需加快与首改、中改融合。

我们具体看看武汉的库存，新房与挂牌的二手房相加，初步估算武汉楼市有30多万套住宅在售。

其中，截至2025年1月，武汉商品住宅的库存量达到1468万平米，如果按照100平米/套估算，意味着有14.68万套新房住宅库存。截至1月10日共有16.98万套二手房挂牌在售（来源：武汉市房地产经纪服务平台）。

30多万套的库存（新房+二手挂牌）是什么概念？武汉市近两年的新房销量也只有10万套/年出头而已。

今后市场的主旋律一定是新房，并且在新房之中，是那些代际更新、产品力更强的产品拥有市场的定价权，而产品力逊色或代际老旧的新房将不得不牺牲价格来弥补短板。

在以换房为主的趋势下，以及在产品力不断升级的趋势下，刚需产品将无限接近于首次改善产品，甚至大有与中产改善产品融合的趋势。

以武汉为例，这类产品可能在二环甚至内环边缘，成交均价在1万至2万。小区的园林、会所配套都可能是2万至3万单价小区的配置。

产品越做越好，价格也越来越亲民，将是这类产品今后的主要特点。

第四是尽快整合资产，持有“老破小”意义小。

我国经历了快速发展到高品质发展的转型，特别是房地产行业已经将发展重心转移到产品品质上。

《报告》对“好房子”标准的提出，意味着品质时代已经到来。

劣质产品将逐渐被市场淘汰，而那些能够改善生活品质的房产将成为新房市场的宠儿，品质将是未来产品的核心价值点。

市中心的老破小哪怕地段再好，也不得不面临新产品因“产品力更强”带来的价格冲击。

今后，同一地段的房产，将按照品质高低进行市场定价，“地段即价格”的传统观念已经过时。

居民手中的多余老破小房产，除了自住与出租，应该尽快考虑整合资产（出售或换房）。

第五是认清房子的使用价值与消费品属性。

安全、舒适、绿色、智慧，四大标准实际上是在强调房产作为商品的使用价值。

短期之内，在房产的金融属性尚无法快速恢复的大背景下，购房、换房是一种消费行为，商品房本质上是一种商品，买房的主要目的是为了买生活而非买资产。

尽管房地产作为资金密集型行业天然具备金融属性，资产价值的保值增值是它作为特殊商品存在与发展的重要意义，但在目前经济环境下，一切消费需要更加务实，制定市场政策与传递的价值导向都需要实事求是。

鼓励改善生活品质的人群出手，劝告投资的人收手是务实且负责的导向。

第六是明确好房子的标准。未来颠覆住宅的可能是“智慧”。

《报告》提到关于“好房子”的四大标准，可以从不同层面的产品创新来理解。

安全：

包括产品交付安全（按时交房）、工程质量安全、生活安全起居安全、生活出行安全、家庭隐私安全等。

这不仅涉及房产本身的工程质量，比如抗震、抗风、防火、楼道防滑、园林防摔、电梯防故障等，也涉及后期物业管理设施与措施，包括安防监控、小区巡逻、一键求救、应急处理房措施等。

舒适：

包括小区地段宜居、小区园林动线舒适、公共配套舒适、人行与车行舒适、建筑设计友好、颜值高、户型尺度居住舒适、观景视野愉悦等。

比如目前大势所趋是高层住宅普遍降低容积率，武汉近两年出让的住宅地块容积率普遍在2—3，相比过去楼市高峰行情几乎是降低了一半。

降低容积率、降低建筑密度、降低楼体高度，让居住体验更好。

同时，在套内设计，通过建筑规范的优化，鼓励设计大阳台、大露台、大花池、大开窗，让室内采光面更大，采光、通风性能更佳，观景视野更好，扩大套内实际可用面积的同时，让空间尺度更大，带来的舒适度更高。

目前武汉主城区的“准四代”，三环外的四代住宅基本就是执行这样的理念与标准。

绿色

包括健康、节能、资源循环、生态友好等。

比如在地块打造上更加亲近生态，在园林设计上拥有更大的绿化面积，甚至利用第四代住宅打造立体式的园林等。而在室内设计上，采用中央空调、地暖、新风、低甲醛材料、五恒系统等。

智慧

包括智能中枢、场景化应用、未来兼容性等。

常见于智慧物业、垃圾分类、雨水收集（蓄水池+渗透铺装）、预留5G/6G接口等。比如目前流行的DeepSeek，以及刚推出的Manus等，这种智能发展趋势下，未来的小区将是智慧小区，未来的房子也将是智慧的家。

千万不要小瞧了作为标准的第四点——智慧，未来可能颠覆住宅产品的就是人工智能。

正如今天新能源汽车高度普及后，很多小区不得不加装充电桩，甚至改造充电线路，并且随着储电技术的发展，未来可能小区的充电网络面临较大工程上的变动。

那么伴随人工智能的发展，无论是单套房子还是整个小区，是否也会顺应趋势而发生“大改”？

至少从目前来预判，我认为这种可能性非常大。

结束语

我们经常会听到“房子太多了，根本不需要”这类观点，这种观点只说对了一半现状。

市场库存量确实很大，但我们不能用静态的数据来看未来的发展变化。

未来，拆迁与改造将是常态，它不是一阵风的运动，而是伴随城市生活需求层次的变化而发生的居住升级需求。

根据住建部数据显示，目前全国已实施城市更新项目超过6.6万个。

全国累计新开工改造城镇老旧小区25万个，大约4400万户超过1亿的居民得到了看得见、摸得着的实惠。大力实施城市更新行动带来的综合性成效正在逐步显现。

老旧小区改造是“有温度的改造”，新房规划设计是“有温度的住房”。

人们对房子的最低需求是安全需求，其次是舒适需求，再次是绿色健康，最后是智慧生活。

《报告》对“好房子”给出的四个具体标准正好对应了人们对房子的四个需求层次。

我们不应也不能把房地产政策狭隘地用“救市”的利益观来解读，因为住房关系到的不仅是行业发展、家庭经济，还有老百姓对美好生活追求的与时俱进。

好房子带来好生活，这就是普通家庭能看得见，摸得着的福祉。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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